最近青岛的楼市爱好者都很焦虑，因为青岛的“4.18”楼市政策即将满5年，大家都担心会出现抛售潮。

今天我就来具体分析这个问题。

01 青岛最严的限售政策！

2018年4月18日，青岛市国土资源和房屋管理局发布《青岛市国土资源和房屋管理局关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》。

别的政策今天不提，其中对限售政策的规定是：

在本市范围内新购买的新建商品房和二手住房，需取得《不动产证书》满5年后方可上市交易。

这里面有三个知识点：一是新房、二手房都纳入限售；二是限售区域是全市，包括下属区市；三是限售期限是取得《不动产证书》满5年。

青岛的这一限售政策在全国是最严的，而且颁布时间比较早：

因为这个全国最严的限售，兼之青岛房价在2018年确实涨的不像话，所以之后青岛楼市萧条至今，房价下跌厉害的小区甚至跌去了30%以上。

2018年4月18日发布5年限售政策，2023年4月18日就满5年，这意味着大批房子限售期满，可以流入市场了。

很多人由此担忧青岛会出现二手房抛售潮。

02 抛售潮已现？

我有记录贝壳网青岛二手房在售量的习惯，下图是我记录的几个时间节点的数量：

今年3月1日到昨天的22天，青岛的二手房在售量就增加了5213套。

这还只是净增加量，也就是扣除了成交量。

如果只计算纯的新增加房源，近7天是4143套：

一个月按照30天计算的话，就是1.7万多套，这个数量是很惊人的，我不知道这应不应该算是抛售潮，大家自行判断。

那么这个现象是因为5年限售到期，还是因为近期楼市回暖呢？

03 背后的真正原因

其实，青岛的限售政策在2022年4月份时就已经改了。

青岛最新的限售政策是：二手房拿证2年，新房网签5年。

按照这个新政策，我们再来算一算。

如果你是在2018年4月份买的二手房，那么在2022年放松限售的时候已经可以卖了；如果你在2018年4月份买的新房，那么按照拿证5年的话还得等一两年才能卖，按照网签5年的话确实马上就可以卖了。

也就是说，即将限售期满的是新房，不是二手房。这部分新房买房者多不多，会不会造成抛售潮？

这个问题其实很简单，2018年4月的青岛楼市正值烈火烹油之势，在发布了全国最严限售政策之后，你感觉还有投资客来买房？

投资客可不傻，而且嗅觉灵敏，不会干出这种事。那时候还在买房的，大部分都是刚需，刚需永远都是接最后一棒的人。

而刚需是最不舍得割肉卖房的，现在的房价相较2018年已经降了不少，所以这个所谓的5年限售期满造成抛售潮的话题是一个伪命题。

5年限售到期，是会增加二手房在售量，而且增加的还不少，但远没有达到抛售潮的级别。

那么今年春节后二手房在售量大幅增加就另有原因。

我通过调研发现主要是这几种：

一是置换房子，现在楼市回暖了，着急买新房，也感觉二手房好卖了，就把二手房挂出去，希望在这一轮回暖中完成置换。

二是置换房贷，2018年至2022年上半年的4年里，大家的房贷利率都很高，通过换房子置换低利率房贷，这部分人也不少。

三是卖房套现，对楼市未来没有信心，看到楼市回暖了，卖房套现离场。

这三种情况，还是第一种更多。

所以，我认为青岛近期出现二手房在售量大幅增加的现象，不是源于限售到期，根本原因是大家对置换优质大房子的需求和市场对老房子的厌倦。

在房地产税“狼来了”和楼市前景不明的影响下，我想很多人也和我是同一个观点，这可能是置换优质房产的最后一个机会了。

同时，市场对于劣质房产的厌倦越来越严重，我记得2014年时老破小的房价还要比周围新房高，现在已经不能到周边新房单价的1/2了，而且不好卖，卖不动，没人接手。

现在，市北不少高楼层老房子，单价已经到了1万出头，基本跌到了10年前。

市场越是厌倦老房子，越会造成老房子的抛售，这是一个没法改变的现象。

而且，这种厌倦正在逐渐向次新房蔓延，很多2015-2018年的套二房子，因为功能间少、户型差也日益变得难卖。

如果你是一个楼市的高手，就应该在房产变得不受市场欢迎之前果断置换成优质房产，切记磨磨唧唧、贻误时机。

如果你是一个生活的高手，不关心房产，只求安安稳稳地享受生活，那就要有心安理得的心理，老破小也要住出大豪宅的感觉，切记这山望得那山高，让房价影响自己的心情。

最怕的就是，整天羡慕别人家的大房子，又不出手行动，住着劣质房子羡慕着优质房子，既没完成家庭资产的升级换代，又影响了家庭的和睦。

以上，与大家共享。

本文来自公众号：青城山说，专写青岛城市发展和楼市分析，以下是原文链接